Immobilienbewertung
in Graz

Die Vergleichsmethode wird verwendet, um die gängigsten Arten von Immobilien wie Häuser, Geschäfte, Büros und Standardlager zu bewerten. Idealerweise sollte der Markt stabil sein und es sollte mehrere, aktuelle Vermietungen/Verkäufe von vergleichbaren Objekten (gleiche Größe, Lage, Zustand etc.) geben. Die am besten vergleichbaren Faktoren sollten ausgewählt und analysiert werden, und danach können Anpassungen für ihre Unterschiede vorgenommen werden. Abschließend kann ein geschätzter Marktwert erstellt werden.

Die Gewinnmethode kann angewendet werden, wenn keine vergleichbaren Vermietungs-/Verkaufstransaktionen verfügbar sind, und sie wird häufig für Kneipen, Hotels, Pflegeheime verwendet (typischerweise eine Geschäftsimmobilie mit einem Monopolelement, mit Ergebnissen ohne vergleichbare Variablen). Die Methode schätzt die Bruttogewinne eines Unternehmens und zieht danach alle Arbeitskosten ab, ausgenommen geleistete Mietzahlungen; dies ergibt den teilbaren Restbetrag oder den Kapitalbetrag, der zwischen Mieter (für den Betrieb des Geschäfts) und Vermieter (für die Miete) geteilt werden muss.

Die Auftragnehmermethode ist eine Kostenbewertungsmethode und kann bei der Immobilienbewertung manchmal verwendet werden, wenn Vergleichs-, Gewinn- oder Investitionsmethoden nicht verwendet werden können. Die Situation tritt häufig auf, wenn es sich um eine Spezialimmobilie handelt, also keine Markttransaktionen vorliegen. Die Methode bewertet alle Kosten für die Bereitstellung einer modernen gleichwertigen Immobilie und passt sie anschließend an das Alter der betreffenden Immobilie an. Diese Methode wird aufgrund ihrer Unzuverlässigkeit oft als „Methode der letzten Instanz“ bezeichnet, da der Marktwert durch die wirtschaftlichen Kräfte von Angebot und Nachfrage und nicht durch die Produktionskosten bestimmt wird.

Schließlich kann die Investitionsmethode bei der Immobilienbewertung angewendet werden, um den Marktwert eines Eigentums- oder Pachtanteils an Immobilien anhand seines Potenzials zur Erzielung zukünftiger Einnahmen zu bestimmen. Es wird typischerweise für die Hauptformen von Immobilien verwendet, bei denen ein Mieter dem Vermieter eine Investitionsrendite auf seine Kapitalkosten (Kauf des Gebäudes) bietet. Mit dieser Methode werden die vergleichbaren Immobilientransaktionen von Verkäufen und Vermietungen analysiert, um die Einnahmen zu ermitteln. Der Gewinn wird danach auf die zukünftigen Mieteinnahmen angewendet, die auf den heutigen Tag abgezinst werden, um den Nettogegenwartswert zu ergeben. Dies wird schließlich als Indikator dafür verwendet, wie viel das Gebäude derzeit wert ist.